פסק-דין בתיק ע"א 9056/02

השופט י' עדיאל:

1.        בית המשפט המחוזי בתל אביב (כבוד השופטת ר' שטרנברג-אליעז) דחה את תובענת המערערים למתן סעד הצהרתי בדבר זכותם להירשם כבעלים או בעלי זכות חכירה לדורות במקרקעין המצויים בהוד השרון. מכאן הערעור שלפנינו.

2.        ענייננו בשלוש משפחות של עולים מתימן, אשר הגיעו ארצה בשנת 1945. חלק מהמערערים שלפנינו הם העולים עצמם. האחרים - בני משפחות העולים או יורשיהם. בשנת 1947 מסרו הקרן הקיימת לישראל ומוסדות היישוב של הסוכנות היהודית בתי מגורים בהוד השרון למשפחות המערערים. לאחר קום המדינה, בשנת 1950, הוסדרו ברישום כדין זכויות החכירה של המערערים בבתי המגורים. אלא שלטענת המערערים, בסמוך לאחר קבלת הבתים, הם קיבלו גם חזקה בשטח מקרקעין המצוי מול הבתים, כדי שיעבדו אותו למחייתם (להלן - המקרקעין). מקרקעין אלה רשומים על שם המשיבה 1 - הקרן הקיימת לישראל, ומנוהלים על ידי המשיב 2 - מינהל מקרקעי ישראל. המקרקעין חולקו בין שלוש המשפחות, ולטענת המערערים (בכתב התביעה), מאז קבלת המקרקעין, הם מחזיקים בהם ומעבדים אותם. טענת המערערים היא, שחרף רישום זכויותיהם בבתי המגורים, וחרף קבלת החזקה במקרקעין לשם עיבודם החקלאי, לא הוסדר רישום זכויותיהם במקרקעין אלה.

3.        בשנת 1984 או בסמוך לכך, אפשרו המערערים, לטענתם, לאדם אחר, לעבד במקומם את המקרקעין. אותו אדם השתחרר אז מהכלא, כך טוענים המערערים, והביע רצון להשתקם. אדם זה ניצל את טוב ליבם של המערערים, נטען, וחתם עם מינהל מקרקעי ישראל, ללא ידיעת המערערים, על חוזי שכירות שנתיים לעיבוד המקרקעין. המערערים ממשיכים וטוענים כי בשנת 1994 הגיעו לאוזניהם שמועות בדבר ניסיון של פולשים להשתלט על המקרקעין. על כן, ביום 21.11.94 פנו המערערים 1 ו-2 בכתב לרשויות שונות, בכללן המשיבים, ודרשו הבהרה כי הם בעלי הזכויות הבלעדיות במקרקעין. פניותיהם נדחו, ועל כן פנו לבית המשפט המחוזי בתובענה למתן סעד הצהרתי בעניין זכויותיהם הנטענות במקרקעין.

טענות המערערים בבית המשפט המחוזי ופסק הדין

4.        שתי טענות עיקריות העלו המערערים לפני בית המשפט המחוזי.

       טענתם האחת של המערערים הייתה כי קיימות בידם זכויות במקרקעין מכוח חוזה בינם לבין הקרן הקיימת לישראל, לפיו קיבלו את החזקה במקרקעין לשם עיבודם. על-פי הטענה, בשנים שקדמו להקמת המדינה, מקובל היה כי הקרן הקיימת לישראל מעניקה זכויות עיבוד במקרקעין אף ללא חוזה בכתב. אליבא דמערערים, כך היה גם בעניינם. כלומר, נכרת עמם חוזה בעל-פה או בהתנהגות ומכאן טענתם כי הם זכאים להירשם כחוכרי המקרקעין. בעניין זה קיבל בית המשפט את עדותם של שניים מעובדי מינהל מקרקעי ישראל. הראשון שבהם העיד כי לא ידוע לו על מסירת שטח לאדם פרטי ללא חוזה. העד השני הביע דעתו כי העובדה שנחתמו עם המערערים חוזים לגבי בתי המגורים בלבד מלמדת כי רק בהם החזיקו המערערים לדעת מינהל מקרקעי ישראל. נוכח זאת, דחה בית המשפט קמא את טענת המערערים בדבר החוזה שנכרת עמם בעל-פה או בדרך של התנהגות.

       טענתם השניה של המערערים בבית המשפט המחוזי הייתה כי קיימות בידם זכויות במקרקעין מכוח הוראות חוק שונות. תחילה טענו, כי על פי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני, הם זכאים להירשם כבעלי הזכויות במקרקעין. סעיף זה קובע:

"אדמת מירי, או מוקופה, שעיבד והחזיק בה אדם במשך עשר שנים באין מפריע, תיחשב זכות-ההחזקה שלו כמוכחת, בין אם היה ובין אם לא היה בידו מסמך בר תוקף ואין רואים אדמה זו כנטושה, אלא נותנים לו בחינם שטר טאבו חדש".

           סעיף זה, כך נקבע בפסק הדין, מאפשר רכישת בעלות במקרקעי ישראל מכוח תפיסת הקרקע ועיבודה במשך עשר שנים. ואולם, בית המשפט המחוזי סבר כי בחינת השאלה אם אכן מילאו המערערים תנאים אלה, מתייתרת נוכח ההלכה שנקבעה בע"א 520/89 מדינת ישראל נ' שבלי, פ"ד מו(2) 81; באותה הלכה נקבע, כי לאחר חוק יסוד: מקרקעי ישראל, הקובע כי הבעלות במקרקעי ישראל לא תועבר, "ההתיישנות באדמות מדינה לפי סעיף 78 לחוק, אינה עוד 'רוכשת', ומקנה זכויות קניין, אלא דיונית בלבד, כהגנה נגד תביעה לסילוק יד בגין הסגת גבול".

            כמו כן, סמכו המערערים תביעתם על חוק החכרת מקרקעין (הוראות שעה), התשי"ט-1959 (להלן - חוק החכרת מקרקעין). חוק זה נועד לפצות את מי שנפגע מהוראותיו של חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 בנוגע להתיישנות במקרקעין; חוק ההתיישנות האריך את תקופת ההתיישנות במקרקעין מוסדרים ל-25 שנים (סעיף 22), וקבע כי הארכת תקופת ההתיישנות חלה רטרואקטיבית גם על מי שכבר רשאי לרכוש זכויות על-פי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני (סעיף 29(ב)). חוק החכרת מקרקעין בא למנוע פגיעה במחזיקי מקרקעין, אשר הייתה עשויה לנבוע מהוראות חוק ההתיישנות, וקבע בסעיף 2:

"הוראות חוק זה חלות על מי שהחזיק ועיבד, בעצמו או על ידי בני-ביתו, במשך תקופה שאינה פחותה מעשר שנים ושנסתיימה ביום ט"ז בניסן תשי"ח (6 באפריל 1958) (להלן - היום הקובע), מקרקעין שביום הקובע היו של המדינה או של רשות הפיתוח, אף אם לא היו רשומים בספרי האחוזה על שמם או לא היו רשומים כלל, ואילולא הוראות חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, היה זכאי ביום הקובע לירשם כבעל המקרקעין בספרי האחוזה (להלן - המחזיק)".

           מכאן, טענו המערערים, הם זכאים להירשם כחוכרים לדורות של המקרקעין.

5.        טענות אלו של המערערים נדחו אף הן. המחלוקת העיקרית בבית המשפט המחוזי הייתה בשאלה אם המערערים הוכיחו את עמידתם בתנאי סעיף 2 לחוק החכרת מקרקעין, היינו: כי הם או בני ביתם עיבדו את הקרקע במשך תקופה שאיננה פחותה מעשר שנים ונסתיימה ביום 6.4.1958. לאחר בחינת העדויות שנשמעו לפניו, ביניהן עדויות של חלק מהמערערים עצמם, עובדי מינהל מקרקעי ישראל, וכן צילומי אוויר של המקרקעין, קבע בית המשפט המחוזי שבהיעדר רישום או מסמך כלשהם אשר יכולים היו להעיד על הזכויות הנטענות, אין בראיות שהביאו המערערים כדי להוכיח את הזכויות הנטענות על-ידם, ברמת ההוכחה הנדרשת במשפט אזרחי. נפסק, כי "דברי העדים לא שכנעו בדבר חזקה ועיבוד חקלאי רציף של החלקה, במשך השנים הקובעות ואף לאחר מכן". יתר על כן, נקבע כי העדויות שהציגו המשיבים כרסמו אף הן בגרסת המערערים.

           בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי יש להידרש לתכלית החקיקה שעמדה ביסוד חוק החכרת מקרקעין. חוק זה, המוגדר על-פי כותרתו כ"הוראות שעה", נועד לספק פתרון למציאות ששררה בארץ באותה תקופה - משפחות עולים שהתפרנסו מעיבוד חלקות הקרובות למקום מגוריהן איבדו באופן פתאומי, ואף בדיעבד, את מקורות ההכנסה שלהן בעטייה של הארכת תקופת ההתיישנות. ספק היה בעיני בית המשפט קמא "...אם המחוקק שיווה לנגד עיניו תביעה מהסוג שבפנינו, כ-40 שנה לאחר חקיקת חוק שמטרתו המוצהרת: 'הוראות שעה'. קבלת התביעה לזכויות חכירה ארוכת טווח במקרקעין שאינם מעובדים מזה שנים על ידי התובעים, אינה עולה בקנה אחד עם כוונת המחוקק ואף עשויה להחטיא את תכלית החוק". עוד ציין בית המשפט, כי נוכח מטרת החוק, לפצות במקרים של סילוק יד מחלקות שעובדו ברציפות במשך תקופה ממושכת, ניתן לעשות בו שימוש כ"מגן" ולא כ"חרב" להשגת זכויות במקרקעין. מקרה זה, כך נקבע, איננו נופל בגדר החוק.

           על יסוד כל אלה, נדחתה תובענת המערערים ומכאן הערעור.

הטענות בערעור

6.        טענות המערערים לפנינו דומות, אם לא זהות, לטענות אותן בחן בית המשפט המחוזי. נוכח זאת, ומשהבאנו בהרחבה את טענות המערערים כפי שתוארו בפסק הדין של בית המשפט קמא, איננו נדרשים לפרטן בשנית. עם זאת נציין, כי בערעורם זנחו המערערים את טענתם באשר לסעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני, אך הם מוסיפים את הדברים הבאים: לטענתם, ניתוח הראיות בתיק מלמד כי הם עמדו בנטל השכנוע החל עליהם. הם הציגו גרסה ברורה באשר לזהות מעבדי המקרקעין, בעוד שלעדי המשיבים לא הייתה כל ידיעה פוזיטיבית בעניין. גם בסוגיית קיומו של חוזה בעל פה בנוגע לזכויותיהם במקרקעין, הראיות שהוצגו, נטען, יצרו "תמונה ברורה וכוללת". עוד טוענים המערערים, כי טעה בית המשפט קמא בקובעו כי חוק החכרת מקרקעין משמש "מגן ולא חרב", ובקובעו כי עניינם אינו נופל בגדר החוק. מסקנה זו מובילה, אליבא דמערערים, לתוצאה אבסורדית, לפיה, כל שצריכים המשיבים לעשות הוא להמתין עד שמחזיקי הקרקע ילכו לעולמם; לאחר שלא יוותרו בחיים עדים לזכויות המחזיקים בקרקע, יוכלו המשיבים לשלוח הודעת סילוק, בלא שהמחזיקים או יורשיהם יוכלו לממש זכויותיהם על פי החוק.

           לחלופין טוענים המערערים, כי בין המערער 6 לבין המשיבים מתנהל הליך בבית משפט השלום בפתח תקווה, בו עותר המערער 6 לביטולו של צו פינוי שהוצא נגדו, בגין מבנה ארעי שהציב במקרקעין. לטענת המערערים, יש לראות בהליך האמור הודעת סילוק, כמשמעותה בחוק החכרת מקרקעין, ולפיכך, אף אם ייקבע כי החוק מהווה "מגן" ולא "חרב", יוכלו המערערים לדרוש מכוח אותו הליך זכויות במקרקעין. המערערים מציינים, כי עד להוצאת צו הפינוי נגד המערער 6, הם לא קיבלו כל פנייה שהיה בה כדי להעמיד בספק את זכויותיהם במקרקעין. נהפוך הוא. הם נדרשו, לטענתם, לשלם תשלומים מכוח היותם בעלי הזכויות במקרקעין. מסיבה זו הם גם לא ביקשו, לטענתם, לחתום על הסכם חכירה.